案由:(20190328)关于完善东莞物业管理机制的建议
  物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸现出来的一个社会问题,因其涉及千家万户的生活、生产秩序,关系社会的稳定发展而备受各界重视 经过调研,东莞的物业管理纠纷有以下问题的挑战:
  1、业委会、筹委会产生难如何破解?
  2、业主自治权和政府的监管权界限在哪里,有关政府部门的职权界限如何理清?
  3、物业管理真空期的政府监管如何进行?
  4、怎样建立一个有效的物业管理机制和纠纷解决机制?
  
建    议:
  1、破解业委会、筹委会产生难要尊崇规则优先原则,负责组织的居委会或者街道要先定出规则。核心是让规则选、制度选。筹备组组长要先定下挑选的标准,按照这个标准选。根据规则和标准产生筹备组业主代表后,即使落选业主代表有不满意见的,也属于对规则的完善和讨论。
  2、政府部门的职权界限。相关管理人员要厘清以下法律、法规以及司法解释的有关规定:
  (1)中华人民共和国物权法(2007年);
  (2)物业管理条例(2007年);
  (3)广东省物业管理条例(2008年);
  (4)东莞市物业管理办法(2018年);
  (5)《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号);
  (6)《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》,东府办【2017】27号;
  (7)《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]7号);
  (8)最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)。具体来讲,市房管局指导园区管委会、镇人民政府(街道办事处)的具体工作;)居委会具体协助街道、房管所工作。房管所、街道对居委会工作进行指导。街道社会事务办(局)承办具体指导和协助筹委会、业委会成立和换届中工作。
  3、关于关于新旧物业公司交接,原来的物业公司拒绝交接或者不配合交接等问题建议借鉴《广州市物业管理条例(征求意见稿)》建立物业承接查验制度、明确企业协助筹备工作的义务和旧物业企业退出时限等。明确政府相关部门依法承担应有的责任,并依法对不遵守相关规定的义务的开发商、物业企业进行处罚。落实《东莞市物业管理办法》规定了应急物业服务企业预选库制度。
  4、完善物业管理工作机制建议包括提高业委会发展指标在政绩考核体系中的权重。建议将业主委员会成立的情况,如从发起到正式成立的时间、是否有过投诉、是否与物业服务公司发生冲突、筹备组对街道办事处的工作评价等,纳入街道办事处业绩的考核指标体系。考虑利用经济手段强化服务企业的相关责任。落实镇街物业管理联席会议制度;成立镇街物业管理工作领导小组以及物业纠纷人民调解委员会,把物业矛盾纠纷化解在基层;重视对业委会成立工作的相关资源支持,要充实基层物业管理力量;
  5、从事物业管理工作的政府各相关职能部门人员,居委会有关人员要熟悉规则,吃透规则 。
  

提案者 民盟市委会
部门答复

住建局

民盟市委会委员:
  您提出的《关于完善东莞物业管理机制的建议》(第20190328号)提案收悉。首先衷心感谢贵办对我市物业管理工作的关注和支持!根据贵办提出的完善东莞物业管理机制的建议,现答复如下:
  一、关于委员建议答复意见
  (一)关于破解业委会、筹备会产生难的建议
  随着我市城市化迅速发展和小区规模的扩大,业主的维权意识也越来越强,纷纷要求成立业主委员会。目前我市物业小区已成立业委会283个,占比13。7%,业委会成立仍面临三大难题:业主委员会筹备难、业主委员会候选人产生难、组织业主投票难。
  根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《东莞市物业管理办法》和《东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定>的通知》等一系列政策文件,明确了业主大会和业主委员会成立的程序、业主委员会换届程序和业主委员会增补委员程序等工作规程。同时,为解决业主大会投票难、表决难的问题,我们于3月份前往深圳、广州等城市开展调研,学习成功经验,目前正积极联系技术公司开发电子表决投票系统,力争尽快建成投入使用,规范业主大会表决过程,确保业主行使表决权利。
  (二)关于新旧物业交接的建议
  在新旧物业公司移交工作中,出现旧物业服务企业拒不退场或拒不移交物业管理相关资料的,新物业服务企业无法进场的现象,导致物业管理区域秩序混乱。201881日实施的《东莞市物业管理办法》以及《广东省物业管理条例》等相关文件,明确规范新旧物业服务企业的交接程序和处罚权限,建设单位、业主委员会可以请求园区管委会、镇人民政府(街道办事处)予以协助。
  (三)关于业主自治权和政府的监管权界限的建议
  我们积极鼓励支持物业小区依法成立业委会,镇街房管所、社区居委会及镇街社会事务局(办)全程参与指导和监督,协调处理相关问题。将有关小区公共事务决策权完全交由业主全体行使,业委会真正成为业主大会的执行组织。根据《东莞市物业管理办法》,强化了行政管理职能、属地管理职能,更加体现了社会资源的共享、共建、共治精神。
  (四)建立有效的物业管理机制和纠纷解决机制的建议
  《东莞市物业管理办法》明确,发挥物业管理联席会议制度作用,由园区管委会、镇人民政府(街道办事处)负责组织召集社会事务办、信访、维稳、司法行政、公安派出所、居(村)民委员会等部门参加,协调处理业主委员会选举和重大物业管理纠纷出现的问题。
  二、下一步工作计划
  一是加强物业管理机制改革。树立“物业管理不仅是行业管理,更是社区治理”的理念,参照广州在业主委员会成立中积极探索党建引领、文明共建为核心,加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导监督,建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,处理好物业服务与社区管理、社区服务等方面的关系。
  二是着力改变目前小区业委会成立难、运作难、换届难、监督难以及权责不对等的现象与窘境。发挥党建作用,鼓励符合条件的社区“两委”成员,通过法定程序兼任业主委员会主任或委员,推选社区党代表和楼栋长担任业主代表,积极在居民小组和业委会中发展党员。鼓励和支持具备业主资格的党员(特别是在职党员)通过法定程序成为筹备组业主代表、业主委员会委员,发挥模范带头作用。提倡业委会成员向业主公开承诺并签署“约法三章”的廉洁自律承诺书,在物业管理范围内公示,定期举行业委会书面述职,组织党员和业主代表,对业委会委员兑现承诺、履职尽责情况进行评议。
  再次感谢您对我市物业管理机制有关问题提出宝贵建议。




办理单位 住建局
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